Svar:

Kære bekymrede Husejer

Tak for din henvendelse og gode spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.

Det er ikke ualmindeligt, at den ene ægtefælle eller samlever efter en separation eller et samlivsophør fraflytter parternes hidtidige fælles bolig, hvorefter boligen bebos af den ene ægtefælle alene og med eventuelle børn – oftest indtil at ejendommen kan afhændes. En pæn, beboet og vedligeholdt ejendom vil da også typisk forekomme mere attraktiv for en potentiel køber.

En sådan konstruktion har både en række privatretlige og skatteretlige virkninger, som jeg kort vil gennemgå nedenfor.

Privatretlige virkninger

Ejes en fast ejendom i (lige) sameje, vil din mand kunne kræve husleje af dig, da du fortsat bebor ejendommen. Dette skyldes, at din mand reelt mister rådigheden over sin ideelle andel af ejendommen, og kan kræve vederlag herfor. Lejen vil dog alene udgøre op til halvdelen af  markedsleje (objektiv udlejningsværdi), svarende til lejeværdien af den ideelle andel, som din mand ikke længere har rådigheden over. Du skal selv afholde udgifter til forbrug mv. I deles herudover om de faste udgifter til ejendommen, herunder gæld, skat, forsikringer m.v.

En anden løsning er, at samtlige omkostninger til ejendommen – såvel faste udgifter som forbrug – afholdes af dig. I dette tilfælde vil din mand næppe kunne kræve husleje af dig, idet han reelt opsparer en friværdi i boligen ved, at du afdrager på gælden.

I det omfang, at du udfører forbedringer på ejendommen, kan du have et krav mod din mand. Kravet vil højst kunne udgøre halvdelen af værditilvæksten som følge af de gennemførte forbedringer svarende til din mands ideelle andel af ejendommen. Kravet kan eksempelvis gennemføres ved modregning i et eventuelt provenu ved salg af ejendommen. Det er ikke afgørende med en skriftlig aftale om modregning, men det er dog vigtigt, at værditilvæksten kan tilskrives de forbedringer, som du har gennemført og afholdt udgifterne til.

Skatteretlige virkninger

Idet ejendommen ejes i lige sameje mellem dig og din mand, skal din mand enten betale ejendomsværdiskat eller – såfremt hans ideelle andel udlejes til dig – beskattes af lejeindtægten.

I det tilfælde, hvor du afholder samtlige udgifter til ejendommen, vil de udgifter, der påhviler din mand som ejer af ejendommen, blive betragtet som hel eller delvis betaling af leje til din mand, og dermed medføre en skattepligtig lejeindtægt. Din mand vil samtidig kunne fradrage omkostningerne til bl.a. vedligeholdelse, ejendomsskatter og forsikringer.

For så vidt angår renteudgifterne – og fradragene herfor - er udgangspunktet, at fradragsretten følger gældsforpligtelsen. Idet I ejer ejendommen i sameje og begge hæfter for gælden i ejendommen, har I som udgangspunkt begge ret til fradrag for jeres andel af renteudgifterne. Ejes ejendommen i lige sameje, kan I hver især fradrage 50 % af renteudgifterne. Som konsekvens heraf, kan du alene få den fulde fradragsret for renteudgifterne, såfremt du overtager ejendommen og gælden heri – enten ved et skøde eller ved en bodelingsaftale.

Jeg håber, at ovenstående har besvaret dine spørgsmål, og jeg ønsker dig held og lykke i det videre forløb.

Med venlig hilsen

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk