Overdragelse af fast ejendom og gaver mellem ægtefæller

Question

Spørgsmål:

Overdragelse af fast ejendom og gaver mellem ægtefæller

Kære Monica Kromann,

Først og fremmest vil jeg gerne sige tak for din brevkasse!

Min mand og jeg købte for nogle år siden – inden finanskrisen – et mindre hus i udkanten af Aarhus i sameje, og vi har delt udgifterne til både udbetalingen, lånet og forbedringer af huset mellem os. Min mand er selvstændig erhvervsdrivende, men finanskrisen har dog sat sine spor på hans virksomhed.

Vi er selvfølgelig ikke interesserede i at miste huset, som både vi selv og børnene bor i, til eventuelle kreditorer, hvis han skulle risikere at gå konkurs med hans virksomhed. Vi har derfor talt om, at jeg skal overtage hans andel af huset og alle lån i huset, så det kun er mig, der står som ejer af huset.

Er der noget særligt, at vi skal være opmærksomme på i denne forbindelse? Og kan jeg risikere at komme til at hæfte over for hans kreditorer, eventuelt med min andel af huset?

Det skal lige siges, at jeg selv har en sund økonomi, og vi forventer derfor ikke, at banken vil have noget imod, at jeg overtager lånene i huset.

Med venlig hilsen

Ægteparret

Answer 1

Svar:

Kære Ægtepar

Tak for jeres henvendelse og jeres udmærkede spørgsmål!

Du skriver ikke om formueordningen i ægteskabet, og jeg vil derfor i det følgende lægge til grund, at I har formuefællesskab, hvilket er udgangspunktet i dansk ret og således det mest almindelige.

Reglerne omkring overdragelser mellem ægtefæller, herunder gaver mellem ægtefæller, samt hæftelse for hinandens gæld med videre findes i Retsvirkningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1053 af 12/11/2012 med senere ændringer)

Udgangspunktet i Retsvirkningsloven er, at der opstår formuefællesskab ved ægteskabets indgåelse, og dette kaldes da også for den legale formueordning. Formuefællesskab betyder i almindelighed, at alt hvad ægtefællerne ejer på tidspunktet for ægteskabets indgåelse eller erhverver under ægteskabets beståen, skal deles ligeligt ved separation, skilsmisse, død eller bosondring. Sidstnævnte, bosondring, er ophævelse af formuefællesskabet ved dekret - eksempelvis som følge af den ene ægtefælles vanrøgt af sin økonomi - uden at der foreligger separation eller skilsmisse.

I forhold til hvad I nærmere skal være opmærksomme på i forbindelse med overdragelsen, hvorved du overtager hans andel af huset, afhænger dette af, om overdragelsen sker som salg eller i form af gave.

Salg

Der er intet i vejen for, at ægtefæller indgår retshandler med hinanden, hvilket fremgår af Retsvirkningslovens § 29. Dette gælder eksempelvis også aftaler vedrørende køb og salg af fast ejendom. I denne henseende er der således som udgangspunkt ikke forskel de aftaler, som ægtefæller indgår med hinanden og de aftaler, som ikke-gifte indgår med hinanden. Det er dog en betingelse, at aftalen og handlen svarer til realiteten, og altså ikke blot er pro forma. Herudover er det en betingelse, at købsprisen svarer til handelsværdien, og at der rent faktisk sker betaling. Er disse betingelser opfyldt, er der således ikke noget til hinder for, at han overdrager (sælger) sin andel af huset til dig.

I skal dog tinglyse et skøde, idet ejerforholdene ændrer sig ved overdragelsen. I denne forbindelse skal der betales en tinglysningsafgift, der dels består af et grundafgift på 1.660 (pr. 2013) og dels en værdiafgift, der udgør 0,6 % af ejerskiftesummen (købsprisen). Hvis andelens pris eksempelvis er 1 mio. kr., vil afgiften således udgøre kr. 7.660,00.

Gave

Hvis overdragelsen derimod sker uden vederlag, altså som gave, gælder der imidlertid andre regler og forbehold. Det samme gælder såfremt købsprisen ligger under handelsværdien, idet differencen mellem købsprisen og handelsværdien betragtes som gave. Dette skyldes, at der mellem ægtefæller eksisterer et interessefællesskab, og der kan således være nærliggende risiko for, at en ægtefælle bevidst forringer sit økonomiske grundlag ved at overføre aktiver til sin ægtefælle. Denne risiko foreligger dog ikke, når overdragelsen sker til handelsværdien, idet aktivet her erstattes af købesummen, der enten kan udgøre et kontantbeløb, et andet aktiv eller en kombination heraf, som kreditorer således vil kunne gøre udlæg i.

Gaver mellem ægtefæller (eller mellem forlovede, som tilfalder gavemodtageren ved ægteskabets indgåelse) skal ske ved ægtepagt for at være gyldige mellem ægtefællerne og særligt i forhold til kreditorer, jf. Retsvirkningslovens § 30, stk. 1, 1. pkt. Dette gælder dog ikke for så vidt angår lejlighedsgaver og ”sædvanlige gaver, hvis værdi ikke står i misforhold til giverens kår”, jf. Retsvirkningslovens § 30, stk. 1, 2. pkt. Hvorvidt en gave er ”sædvanlig” eller ikke, afhænger af gavegiverens samlede økonomiske situation på det tidspunkt, hvor gaven fuldbyrdes. Herudover kan en ægtefælle uden gaveægtepagt overføre halvdelen af et års overskud til den anden ægtefælle, hvis de nærmere betingelser herfor er opfyldt, herunder at gavegiverægtefællen har beholdt tilstrækkelige midler til dækning af sine gældsforpligtelser.

En andel af en fast ejendom vil uanset ægtefællernes økonomiske situation dog ikke udgøre en lejlighedsgave eller sædvanlig gave. Det vil med andre ord sige, at hvis han overdrager hans andel til dig uden vederlag eller til under handelspris, skal der tinglyses en gaveægtepagt. Uden en tinglyst gaveægtepagt, er gaven, her overdragelsen, ikke gyldig, og eventuelle kreditorer vil således kunne gøre udlæg i den andel af huset, som han har overdraget til dig som gave.

Uanset at der er tinglyst en gaveægtepagt, vil en kreditor, der på det på det tidspunkt hvor gaven blev fuldbyrdet, havde et krav mod din mand, gøre kravet gældende mod dig for værdien af gaven, medmindre at du kan bevise, at din mand beholdt ”utvivlsomt tilstrækkelige midler” til dækning af sine gældsforpligtelser, dvs. forblev solvent, jf. Retsvirkningslovens § 33, stk. 1. Dette gælder dog kun, hvis kreditoren ikke kan få fuld dækning hos din mand.

Du hæfter således subsidiært for kravet, og det er kreditor, der har bevisbyrden for, at denne ikke kan opnå fuld dækning hos din mand. Du kan dermed risikere at hæfte over for din mands kreditor/kreditorer, men kun subsidiært og kun for værdien af det overførte, dvs. gavens værdi, der enten udgør hele andelens værdi eller differencen mellem købssummen og handelsværdien. En undtagelse hertil gælder såfremt de overførte genstande, her den faste ejendom, er gået tabt, og du kan bevise, at dette er sket uden din skyld. I så fald hæfter du ikke.

Ved tinglysning af gaveægtepagt, skal der ligeledes betales en tinglysningsafgift på kr. 1.660,00. Hertil skal lægges tinglysningsafgiften i forbindelse med ændring af ejerforholdene, jf. eksemplet ovenfor.

I konkurssituationer suppleres ovenstående regler af Konkursloven (lovbekendtgørelse nr. 217 af 15/03/2011 med senere ændringer). En kreditor vil således også kunne fodre en gave omstødt efter Konkurslovens regler, der opererer med frister beregnet fra fristdagen, der eksempelvis kan være den dag, hvor skifteretten modtog begæring om konkurs. De konkursretlige regler kan være ganske komplicerede, og du derfor en meget kort gennemgang heraf nedenfor.

Hvis gaven er fuldbyrdet senere end 6 måneder før fristdagen, kan den fordres omstødt, uanset om din mand var solvent eller insolvent på tidspunktet, hvor gaven blev fuldbyrdet, jf. Konkurslovens § 64, stk. 1. Hvis gaven fra din mand blev fuldbyrdet tidligere end 6 måneder før fristdagen, men inden for 2 år (dog kun 1 år for andre end nærtstående) før fristdagen, kan gaven ligeledes fodres omstødt, medmindre at din mand forblev solvent.

Jeg håber, at ovenstående har givet jer indblik i, hvad I skal være opmærksomme på i forbindelse med overdragelsen. Det kan dog under alle omstændigheder være en god idé at søge advokatbistand i forbindelse med overdragelsen, således at utilsigtede konsekvenser ved ovedragelsen kan undgås.