Spørgsmål:
Sommerhus til deling
Kære Monica Kromann
Vi er to søskende, der mistede vores bror for få år siden. Vores bror efterlod sig en datter og en hustru. Min brors hustru er nu blevet gift igen og har stiftet ny familie.
Vores forældre ejer et sommerhus, som vi – som søskende – i givet fald vil arve ved vores forældres død. Da min bror er afgået ved døden, vil vores niece jo også være arving efter vores forældre, som vi forstår det.
Vi vil gerne eje sommerhuset sammen med vores niece, men vi ønsker dog ikke, at vores brors hustru eller hendes nye mand skal have del i sommerhuset. Det vil muligvis være fristende for vores niece at sælge sin andel af sommerhuset til hendes mor, da moderen jo også tidligere er kommet meget i sommerhuset, fordi vores niece jo muligvis ikke vil være særlig gammel ved vores forældres død, og derfor ikke er interesseret i at eje en andel af et sommerhus.
Kan vores forældre bestemme, hvad der skal ske med sommerhuset? Og kan de bestemme, at vores niece ikke må sælge sin andel til sin mor, da vi i dette tilfælde ønsker at have førsteret til at købe andelen?
Med venlig hilsen
Søskendeparret
Svar:
Kære Søskendepar
Tak for jeres spørgsmål som jeg vil besvare i det følgende.
Indledningsvist vil jeg forklare jer lidt om, hvorledes arven vil blive fordelt ved jeres forældres død.
Først og fremmest er det vigtigt at forklare jer arvens fordeling ved jeres forældre død. Ved førstafdødes død vil arven blive fordelt i overensstemmelse med Arvelovens regler eller førstafdødes testamente. Såfremt jeres forældre kun efterlader sig fælles børn, vil længstlevende efter al sandsynlighed vælge at hensidde i uskiftet bo efter førstafdøde, hvilket betyder, at arven først vil blive fordelt ved den længstlevende ægtefælles død.
Hvis jeres forældre ikke har oprettet et testamente, vil arven efter dem blive fordelt med en tredjedel til hver af jer søskende ved længstlevendes død. Som I selv er inde på, vil jeres niece træde i jeres brors sted. Dette betyder nærmere, at den arv, som ville være tilfaldet jeres bror, i stedet tilfalder jeres niece, idet afdødes børn træder i afdødes sted, jf. Arvelovens § 1. Dette er dog kun den økonomiske fordeling af arven.
Hvilken af arvingerne, der skal udtage de enkelte aktiver - når der ikke er oprettet testamente - afgøres efter Arvelovens § 6 og 7. Det fremgår således af Arvelovens § 6, stk. 1, at arvingerne ”for deres arvelod [kan] overtage boets aktiver til vurderingsbeløbet.”Såfremt flere arvinger ønsker at udtage det samme aktiv, afgøres det ved lodtrækning, hvilken arving, der får ret til at overtage aktivet. Dette gælder dog ikke, såfremt aktivet har særlig affektionsværdi for arvingen. Dette gælder tillige fast ejendom, som eksempelvis et sommerhus.
Formuleringen ”for deres arvelod” medfører, at en arving som udgangspunkt ikke kan overtage et aktiv, hvis værdien heraf overstiger arvingens arvelod. Dette betyder, at såfremt jeres arvelod eksempelvis udgør kr. 200.000,-, kan I som udgangspunkt ikke overtage sommerhuset, hvis det har en værdi på f.eks. kr. 400.000,-. Der gælder dermed ikke nogen såkaldt udløsningsret for slægtsarvinger, hvorefter disse kan overtage et aktiv mod at betale det overskydende beløb til boet. En sådan ret tilkommer alene ægtefællen og kun for så vidt angår fællesejeaktiver.
Såfremt jeres niece ikke ønsker at udtage sommerhuset, kan I dog i praksis, som arvinger i boet, udtage aktivet, mod tilsvarende at betale en eventuel restance til boet, dvs. til jeres niece.
Det der erfaringsmæssigt ofte giver anledning til konflikter og tvister i praksis er, hvem der har ret til at udtage selve aktivet, hvis der ikke foreligger et testamente eller en samejekontrakt. Jeres forældre kan ved oprettelse af et testamente give jer ret til at udtage sommerhuset til vurderingsbeløbet eller bestemme, at I eventuelt skal arve sommerhuset, således arven til jeres niece begrænses mest muligt.
Såfremt I vælger at udtage sommerhuset sammen med eller uden jeres niece, kan jeg anbefale jer at oprette en såkaldt samejeoverenskomst, hvori det blandt andet er reguleret, hvordan udgifterne til sommerhuset – også for fremtiden – skal fordeles, og hvad der skal ske, hvis I senere vælger at opløse samejet omkring sommerhuset, herunder om de øvrige andelshavere skal have forkøbsret til sommerhuset, og hvorledes værdien af den enkelte andel skal fastsættes.
Der er som sådan ikke noget i vejen for, at I selv udarbejder en samejeoverenskomst, men jeg vil dog anbefale, at I kontakter en advokat, som kan rådgive jer nærmere om, hvorledes samejeoverenskomsten bør udarbejdes. Vælger I selv at udarbejde samejeoverenskomsten, risikerer I, at bestemmelserne bliver uklare og at aftalen ikke regulerer det nødvendige, idet omfanget af forholdene, der skal tages stilling til ved sameje af fast ejendom, er ganske omfattende.
En advokat vil kunne skræddersy en samejeoverenskomst efter jeres behov og ønsker, ligesom advokaten kan sikre, at aftalens bestemmelser får virkning efter hensigten. Herudover kan advokaten sørge for, at samejeoverenskomsten tinglyses servitutstiftende for sommerhuset.
Jeg ønsker jer held og lykke med at finde frem til den – for jeres familie – bedst mulige løsning.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
