Spørgsmål:
Har købt et hus med råd og dryp - hvad gør jeg?
Hej Monica Kromann!
Jeg har brug for juridisk bistand, og håber du kan hjælpe mig.
Den 1. august 2014 overtog min mand og jeg et hus lidt uden for Aarhus. Huset er et almindeligt typehus fra midt 1960’erne og altså ikke nyt, men der er dog isat et nyere køkken og badeværelset er renoveret.
Nu har vi så opdaget, at vandhanen i husets bryggers er utæt. Jeg er klar over, at det er en lille ting, men det irriterer mig alligevel, og det er vel ikke noget ejerskifteforsikringen dækker?
Det værste er dog, at vi har konstateret begyndende råd i noget af husets træværk. Det er ikke omtalt i tilstandsrapporten, og vi er ikke blevet gjort opmærksom på det, hverken af mægler eller sælger.
Hvad kan vi gøre?
Med venlig hilsen,
Boligejerne
Svar:
Kære Boligejere,
Tak for Jeres udmærkede spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Når man køber en ældre bolig, er det ikke unormalt, at der kan være skader ved boligen. I det følgende vil jeg gennemgå reglerne for, hvornår sælger er ansvarlig for skader/mangler ved ejendommen, og hvornår sælger ikke er ansvarlig.
Hovedreglen er, at såfremt ejendommen er købt i henhold til den såkaldte huseftersynsordning, hvorefter køber har fået forelagt en tilstandsrapport, en elinstallationsrapport og et tilbud om ejerskifteforsikring, så er sælger ansvarsfri. Undtaget herfra er dog den situation, hvor sælger direkte har kendt til manglen og har undladt at oplyse herom.
Dette gælder dog kun for så vidt angår mangler ved bygninger. Sælger vil således fortsat hæfte for skader/mangler ved selve grunden eller forhold, der strider imod servitut eller offentligretlige forskrifter. Sælger hæfter også for ejendommens stikledninger, herunder for kloakering, medmindre forholdet, da tilstandsrapporten blev udarbejdet, burde have været omtalt af den bygningssagkyndige. Det er altid vigtigt at gennemgå købsaftalen nøje, idet der i denne kan være taget forbehold for, at sælger eksempelvis ikke hæfter for specifikke forhold.
Sælger kan blive erstatningsansvarlig, hvis vedkommende ikke har oplyst om væsentlige forhold vedrørende ejendommen, som denne - på tidspunktet for overdragelsen - havde eller burde have haft kendskab til. Der skal dog en del til, førend man vil sige, at sælger har handlet svigagtigt og/eller groft uagtsomt. Det vil i praksis sige, at der er en bagatelgrænse, inden for hvilken køber må tåle de fejl og mangler, der måtte være og inden for hvilken, sælger ikke er pligtig at oplyse om eventuelle mangler. Det er ikke ualmindeligt – måske endda forventeligt – at der ved køb af en ældre ejendom, vil konstateres mangler efter overtagelsen, og generelt må køber tåle småskader under en vis bagatelgrænse, eksempelvis dryppende haner, kosmetiske fejl, slidtage og lignende småfejl.
Ejerskifteforsikringen dækker kun de fejl og mangler, der ikke er nævnt i tilstands- og elinstallationsrapporten, og alene de fejl og mangler ved bygningen, der var til stede ved overtagelsen af ejendommen. Det være sig eksempelvis brud, lækage, deformering, revnedannelse og lignende. Således har du helt ret i, at ejerskifteforsikringen ikke dækker udgiften vedrørende den utætte vandhane.
Når køber konstaterer en skade ved ejendommen, eksempelvis råd i træværk er spørgsmålet om dette er en egentlig mangel ved ejendommen. Er der tale om en ældre ejendom vil råd med stor sandsynlighed ikke blive betragtet som en mangel.
Det er køber, der skal løfte bevisbyrden for, at skaden var til stede ved overtagelsen af ejendommen. Købers forklaring herom er i almindelighed ikke tilstrækkeligt bevis herfor.
Køber skal over for sælgeren påberåbe sig fejl og mangler inden en rimelig tid efter, at køber har opdaget disse. Gør køber ikke det fortabes kravet, og der gælder en absolut forældelsesfrist på 10 år, for fremsættelse af krav vedrørende mangler ved fast ejendom.
Køber har følgende reaktionsmuligheder ved konstatering af fejl eller mangler ved ejendommen:
- Udbedring for sælgers regning, eller
- Hæve handlen – dog kun hvis manglerne er væsentlige, eller
- Erstatning for tab, eller
- Forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Såfremt du og din mand har erhvervet ejendommen i henhold til den såkaldte huseftersynsordning, må jeg altså desværre meddele dig, at I selv må afholde udgifterne til udbedring af skaderne.
Jeg anbefaler, at man inden endelig handel altid sørger for at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, således at en endelig aftale er betinget af en rådgivende advokats godkendelse, hvorved man som køber mange gange undgår ubehagelige og omkostningskrævende overraskelser.
Med venlig hilsen,
Monica Kromann
Advokat (H)
