Spørgsmål:
Kan sommerhusene sælges skattefrit?
Kære Monica Kromann
Jeg står overfor at skulle skilles fra min mand, som jeg har været gift med siden 1986. Sammen ejer vi to sommerhuse, som vi har afdraget på igennem årene med midlerne fra vores fælles budgetkonto.
Det ene sommerhus har vi udelukkende benyttet selv, imens det andet har været ved et udlejningsbureau siden erhvervelsen. Sommerhuset, der primært er blevet brugt til udlejning, har vi selv benyttet 1-2 gange, siden vi erhvervede det for ca. 10 år siden.
Da vi begge ønsker at beholde det sommerhus, vi sammen har brugt igennem årene, har vi efter at have læst din artikel om samejeoverenskomster besluttet at oprette en sådan og dermed begge fortsætte som ejere af huset.
Sommerhuset, der er blevet brugt til udlejning, skal sælges, da ingen af os magter det arbejde, der er forbundet med at beholde det.
Mit spørgsmål er derfor, hvordan det rent skattemæssigt forholder sig med sommerhuset, der primært er blevet brugt til udlejning? Kan vi sælge det skattefrit?
Med venlig hilsen
Sommerhusejeren
Svar:
Kære Sommerhusejer,
Tak for din henvendelse og gode spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Når man afhænder en fast ejendom i Danmark, kan fortjenesten ved salget være skattepligtig i henhold til Ejendomsavancebeskatningsloven, men er det ikke nødvendigvis, hvis visse nærmere opregnede betingelser herfor er opfyldt. Disse betingelser er også kendt under navnet: ”Parcel- og Sommerhusreglen”. Betingelserne, som jeg vil komme ind på nedenfor, gælder i henhold til lovens ordlyd også for fritids- og sommerhuse, hvorfor dit spørgsmål om skattepligt eller ej er relevant i jeres situation.
Betingelserne for skattefrihed vedrørende afhændelse af fast ejendom er 1) at ejendommen har været reelt beboet af ejeren og 2) ejendommens areal er mindre end 1.400 m2. Er ejendommens areal større end 1.400 m2, kan sommer- og parcelhusreglen dog finde anvendelse alligevel, såfremt ejeren opnår en erklæring fra en offentlig myndighed om, at udstykning fra grunden ikke kan ske. Kan en sådan erklæring ikke opnås, kan skattefrihed dog stadig forekomme, hvis der fra skattemyndighederne indhentes en erklæring om, at ejendommen eller en eventuel udstykning herfra vil undergå en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.
Hvad angår arealkravet, kan du, hvis du ikke allerede kender grundens størrelse, undersøge dette på tingbogen, der findes online. Såfremt arealet er større end 1.400 m2 er det en konkret administrativ vurdering, hvorvidt ejendommen kan undtages for beskatning på andet grundlag, hvorfor jeg ikke kan give dig et endegyldigt svar herpå.
Vedrørende kravet om beboelse, fremgår det af lovgivningen, at der for sommer- og fritidsboliger gælder et krav om, at ejendommen er benyttet til private formål. Selve kravet til den personlige anvendelse er lempelig, men hvor sommerhuset udelukkende har været anvendt til udlejning, kan en afhændelse ikke ske skattefrit.
Eftersom du skriver, at I har benyttet sommerhuset 1-2 gange over en 10 årig periode, har sommerhuset ikke udelukkende været brugt til udlejning, dog må det antages at sommerhuset fortrinsvist er blevet brugt til udlejning. Dette taler for, at sommerhuset ikke kan afhændes skattefrit. Da sommerhuset desuden har været ved udlejningsbureau under hele ejerperioden, taler dette for, at I ikke har benyttet sommerhuset til sådanne private formål, som det er forudsat i lovgivningen. Jeg skal dog præcisere, at det er en konkret vurdering, der foretages i denne sammenhæng, som jeg på baggrund af de foreliggende oplysninger ikke har mulighed for endelig at foretage, dog er det min umiddelbare vurdering, at en eventuel avance ved salget af ejendommen vil blive beskattet.
Slutteligt vil jeg gerne anerkende jeres beslutning om at oprette en samejeoverenskomst vedrørende det andet sommerhus. Da sameje mellem tidligere ægtefæller ikke er reguleret ved lov, er det en fornuftig beslutning at oprette en samejeoverenskomst, da senere tvister vedrørende sommerhuset herved kan være afværget eller i et større omfang imødekommet.
Jeg håber, at ovenstående har besvaret dine spørgsmål, og jeg ønsker dig held og lykke i det videre forløb.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
