Spørgsmål:
Skal jeg istandsætte lejligheden ved fraflytning?
Kære Monica Kromann,
I forbindelse med studiestart i Aarhus for nogle år siden, flyttede min ven og jeg ind i en lejlighed. Lejligheden som vi indflyttede var ikke nyistandsat, hvilket ellers fremgik af lejekontrakten, ligesom det fremgik af lejekontrakten at lejligheden skulle afleveres nyistandsat. Vores udlejer indvilligede dog i, at udarbejde en indflytningsrapport, hvorpå der stod, at lejligheden alligevel ikke var nyistandsat.
Nu er vi fraflyttet lejligheden, og vores udlejer har i den forbindelse alligevel sendt en regning for rengøring og udbedring af manglerne i lejligheden, som vi imidlertid har afvist at betale - da det drejer sig om flere tusinde kroner. Kan vores udlejer kræve at vi betaler for en nyistandsættelse af lejligheden, når lejligheden ikke var nyistandsat, da vi flyttede ind? Og hvilke muligheder og rettigheder har vi, hvis vi ikke er enige i kravet?
Med venlig hilsen
Læserne
Svar:
Kære Læsere,
Mange tak for jeres henvendelse og jeres spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Det er altid en ubehagelig overraskelse for lejere at blive mødt med en ekstraregning for istandsættelse, misligholdelse, ekstraordinær rengøring eller noget helt fjerde i forbindelse med en fraflytning.
Tvister mellem lejere og udlejer vedrørende eksempelvis istandsættelse kan løses på flere måder. Jeg vil i det følgende gennemgå de forskellige muligheder. Hvilken måde der er mulig og/eller hensigtsmæssig, afhænger imidlertid af flere faktorer, herunder kravets art og størrelse, og om der er tale om en privat eller almen udlejningsbolig.
Jeg vil i det følgende indledningsvis gennemgå reglerne i forhold til lejlighedens stand ved fraflytning, og derefter gennemgå Jeres muligheder for at bestride kravet. Lejlighedens stand ved fraflytning I er som lejere som udgangspunkt forpligtet til at aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytningen. Udlejeren kan imidlertid ikke kræve, at I ved fraflytning sætter lejemålet i bedre stand, end da I flyttede ind. Den forringelse af lejemålet som skyldes almindelig slid og ælde (men ikke manglende vedligeholdelse) hæfter I som lejere heller ikke for, medmindre forringelsen skyldes Jeres manglende overholdelse af en eventuel vedligeholdelsespligt. Dette fremgår af Lejelovens § 98, stk. 1 for så vidt angår private lejeboliger, og Almenlejelovens § 25, stk. 3, for så vidt angår almene lejeboliger. For almene boliger afhænger istandsættelsens omfang herudover af, hvilken vedligeholdelsesordning der gælder for den pågældende boligafdeling.
Hvis der gælder en A-ordning skal lejemålet ved fraflytning istandsættes med hvidtning, maling og tapetsering, dog ikke såfremt lejemålet har varet i mere end 10 år. Gælder der en B-ordning, er det derimod udlejer der skal sørge for istandsættelsen (I skal til gengæld indbetale til en vedligeholdelseskonto i lejeperioden). I hæfter derfor som udgangspunkt ikke for eksempelvis istandsættelsen af nedslidte gulve eller et nedslidt badeværelse eller køkken. Dette medfører, at udlejeren ikke kan anføre i lejekontrakten, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, medmindre dette rent faktisk var tilfældet, da I flyttede ind. Såfremt lejemålet er misligholdt, eksempelvis ved at døre og gulve eller køkkenbordet er ødelagt, kan udlejer fremsætte krav om udbedring af disse mangler i forbindelse med fraflytningen.
Lejemålet skal dog under alle omstændigheder afleveres ryddet og rengjort. I modsat fald kan udlejer få lejemålet ryddet og rengjort for jeres regning, der almindeligvis fratrækkes det indbetalte depositum.
Klagemuligheder
Beboerklagenævnet
Hvis I er uenige i kravet eller størrelsen heraf kan i indbringe sagen for Beboerklagenævnet, såfremt der er tale om en lejlighed i en almen boligorganisation. Det er ikke alle sager, som Beboerklagenævnet kan behandle, og Almenlejeloven opremser positivt de sager, som Beboerklagenævnet kan behandle, og som almindeligvis er sager vedrørende huslejeafregning, råderet og flytteafregninger.
Huslejenævnet
Hvis der er tale om en lejlighed i en privat udlejningsejendom kan I i stedet indbringe sagen for Huslejenævnet. Det er et krav, at alle kommuner har et huslejenævn, som i praksis enten oprettes af den enkelte kommune eller af flere kommuner i fællesskab. Huslejenævnet behandler blandt andet sager vedrørende huslejeforhøjelser og tvister vedrørende istandsættelsespligt i forbindelse med fraflytning.
Boligretten
Endelig kan en tvist bringes for Boligretten, hvis en tvist falder uden for Beboerklagenævnets eller Huslejenævnets kompetencer. Det samme kan afgørelser truffet af Beboerklagenævnet, i hvilke tilfælde, der gælder en frist på 4 uger efter at nævnets afgørelse er meddelt parterne, hvor man dog ser bort fra juli måned i beregning af denne frist.
Boligretten er i praksis det samme som byretten, men benævnes boligretten, når den behandler sager vedrørende private- eller erhvervslejemål. De typiske sager ved boligretten omhandler lejens størrelse, opsigelse og formentlig mere relevant i nærværende tilfælde, uenigheder mellem udlejer og lejer i forbindelse med eller efter fraflytning. Der kan være mulighed for at anke Boligrettens afgørelse til Landsretten. De mange muligheder for klage og anke, kan gøre det nødvendigt at konsultere en advokat for nærmere rådgivning. Har I eksempelvis en forsikring, kan denne tillige omfatte en retshjælpsforsikring, der dækker (de fleste) udgifter til sagens anlæggelse og behandling ved domstolene. Herudover har I som privatpersoner, såfremt I opfylder de økonomiske betingelser herfor, mulighed for at få offentlig retshjælp. Det betyder i praksis, at I kan få advokatbistand på trin 2 eller trin 3, der omfatter rådgivning og udfærdigelse af sædvanlige skriftlige henvendelser, mod betaling af kr. 252,50 henholdsvis kr. 1.160,00 medens resten betales af statskassen. På denne måde kan I hurtigt og relativt billigt undersøge, om der er grundlag for at forfølge sagen yderligere. For at kunne få offentlig retshjælp, skal den personlige indkomst ikke overstige kr. 299.000 for enlige henholdsvis kr. 380.000 for samlevende. Der kan fratrækkes 52.000 kr. pr. barn under 18 år, som bor hos eller forsørges af ansøgeren/ansøgerne.
Jeg håber, at I med ovenstående har fået svar på jeres spørgsmål, og jeg ønsker Jer held og lykke i det videre forløb.
