Hjælp - min datter skal flytte!

Svar:

Kære den bekymrede mor

Mange tak for din e-mail og dine ganske udmærkede spørgsmål. Først og fremmest stort tillykke til din datter med optagelsen på hendes drømmestudie. Der er rigtig mange unge mennesker, der i disse dage står i samme situation som din datter, og jeg kan sagtens forstå, at du synes, at det kan være lidt af en jungle at finde den rette bolig til din datter.

Der er flere ting, som man skal være opmærksom på, når man lejer en bolig. Jeg vil derfor prøve at give dig et overblik over de væsentligste.

Når man indgår en aftale i form af en lejekontrakt, så kan det godt ske mundtligt, men min anbefaling er dog altid, at oprettelsen af en lejekontrakt sker skriftligt, da en mundtlig lejekontrakt gør det svært at bevise, hvad der er aftalt, når der opstår en konflikt. En lejekontrakt skal indgås på en typeformular, inden for privatudlejning kaldes denne typeformular for A8. Er en lejekontrakt indgået på en tidligere typeformular, vil udlejer ikke kunne gøre de dele af lejekontrakten gældende, som er til skade for lejer. Det kommer således alene udlejer til skade at bruge en forældet typeformular.

Det er imidlertid værd at holde sig for øje, at udlejer ikke kan skrive, hvad som helst ind i lejekontrakten. Udlejer kan således ikke kræve i lejekontrakten, at man ved fraflytning sætter lejemålet i bedre stand, end da man flyttede ind. Det betyder også, at udlejer ikke kan skrive i lejekontrakten, at lejemålet skal afleveres nyistandsat, medmindre det rent faktisk var tilfældet, da man flyttede ind.

Det vil også følge af lejekontrakten, hvornår man kan overtage lejemålet. Overtagelsesdagen er det tidspunkt, hvor man overtager nøglerne til lejemålet, og hvor lejemålet står til lejerens rådighed. Det er også fra dette tidspunkt, at man skal begynde at betale husleje. Fra dette tidspunkt er man ligeledes ansvarlig for det lejede. Derfor bør man også straks gennemgå lejemålet for fejl og mangler. Man bør herefter udarbejde en liste over fejl og mangler ved lejemålet og sende denne liste anbefalet til udlejeren. Denne liste skal sendes til udlejeren inden 14 dage efter overtagelsen af lejemålet. Det er vigtigt, at udlejer bliver orienteret omkring fejl og mangler, så han ikke kan kræve, at man betaler for ting, der allerede var i stykker, før man flyttede ind. Det kan være en rigtig god ide, at tage billeder af manglerne i lejemålet, men det er dog vigtigt at understrege, at man ikke kan nøjes med at tage billeder, man skal sende en liste med manglerne til udlejer for at undgå at komme til at betale for de ødelagte ting ved fraflytning af lejemålet.

I forbindelse med en indflytning er det normalt, at der betales et depositum. Dette depositum må maksimalt svare til tre måneders husleje. Depositummet skal stå som sikkerhed for de udgifter, der kan være, når lejer fraflytter lejemålet.

Udover depositummet kan udlejer kræve op til tre måneders forudbetalt husleje. Denne husleje kan lejer bruge i en del af perioden, efter lejemålet er opsagt, og frem til man skal fraflytte. Såfremt man har glemt, at man har forudbetalt husleje og i stedet for betaler husleje, indtil man fraflytter lejemålet, så vil den forudbetalte husleje blive overført til depositummet. Udlejer vil i så fald kunne dække et eventuelt krav mod lejeren også gennem den forudbetalte husleje. Jeg skal i den forbindelse gøre opmærksom på, at forudbetalt leje altid bør betales ved kontooverførsler til udlejers konto og aldrig kontant til udlejer.

Herudover er det væsentligt at være opmærksom på typeformularens § 11, som indeholder særlige vilkår. Det er således i denne bestemmelse, at man tilføjer aftaler til lejekontrakten. Man skal dog være særdeles opmærksom på denne bestemmelse, da det ikke er alle aftaler, der står under § 11, der nødvendigvis er gyldige.

Blandt de ting, der kan aftales under § 11, er tidsbegrænsning. En tidsbegrænsning af lejemålet betyder, at når den aftalte lejeperiode er udløbet, skal lejeren fraflytte lejemålet, uden at nogen af parterne først er nødt til at sende en opsigelse. Der er rigtig mange udlejere, der benytter sig af denne bestemmelse. Det er imidlertid ikke sikkert, at udlejer må indsætte en tidsbegrænsning i lejekontrakten. Således er der flere eksempler på, at tidsbegrænsninger er blevet tilsidesat, hvilket ofte skyldes, at udlejeren ikke kan bevise, at tidsbegrænsningen er rimeligt begrundet i udlejers forhold. Det vil typisk være boligretten, der afgør, om en tidsbegrænsning er rimeligt begrundet.

Det kan imidlertid også være indføjet i lejekontrakten under § 11, at man ved en tidsbegrænsning ikke har mulighed for at opsige lejemålet før tid. I så fald er man pligtig at betale huslejen, indtil lejemålet udløber. Men selvom der er aftalt uopsigelighed, så bliver dette formildet af, at udlejer har en genudlejningspligt. Det betyder, at udlejer er forpligtet til at genudleje lejemålet så hurtigt som muligt, når lejeren har opsagt lejemålet. Opfylder udlejeren ikke denne pligt, så kan lejeren blive fri for at betale husleje i en del af den tidsbegrænsede periode. Her kan det være en god ide selv at hjælpe udlejer med at finde en ny lejer.

Du nævner, at din datter måske vil flytte sammen med en veninde, og det kan der være rigtig mange gode gevinster ved, men der er imidlertid også nogle ting, som man skal være opmærksom på. Såfremt kun venindens navn står på lejekontrakten, vil det betyde, at veninden vil kunne sætte din datter ud med kun en måneds flyttevarsel. Det vil således betyde, at din datters lejeforhold er særdeles usikkert.

Der kan imidlertid også opstå problemer, såfremt både din datter og hendes venindes navn står på lejekontrakten. Problemerne vil her opstå, såfremt din datter fraflytter lejemålet, og udlejeren ikke vil slette din datters navn fra lejekontrakten. I så fald vil din datter komme til at hæfte for eventuelle skader, der vil blive påført lejemålet, indtil veninden også vælger at fraflytte lejemålet.

Til sidst vil jeg understrege vigtigheden af, at man altid skal betale sin leje til tiden, selvom man skulle have en konflikt med sin udlejer eller af andre grunde være utilfreds med boligen, da man ellers risikerer at blive sat ud af lejligheden med meget kort frist.

Jeg håber, at ovenstående har givet dig og din datter et overblik over, hvad I skal være opmærksomme på, når I underskriver lejekontrakten. Såfremt I skulle være i tvivl omkring lejekontrakten, så vil jeg anbefale Jer, at I henvende Jer til en advokat, der kan gennemgå lejekontrakten. Herudover vil det også være muligt at søge hjælp hos Lejernes Landsorganisation i Danmark, LLO, som har stor erfaring på området.

Med venlig hilsen

Monica Kromann
Advokat (H)