Kan jeg opsige en lejer på grund af dårlig opførsel?

Svar:

Kære Birgitte

 

Tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse.

 

Efter lejeloven er lejere generelt godt beskyttet mod opsigelse, og udlejer kan derfor kun opsige et lejemål, hvis betingelserne i lejeloven er opfyldt. I den situation, du beskriver, er den relevante bestemmelse lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6, som vedrører lejers tilsidesættelse af god skik og orden.

 

Tilsidesættelse af god skik og orden

I lejelovens § 153 er oplistet en nærmere regulering af, hvilken adfærd der kan anses for tilsidesættelse af god skik og orden. Bestemmelserne omfatter bl.a. tilfælde, hvor lejeren udøver truende eller chikanerende adfærd, skaber utryghed i ejendommen, udviser uacceptabel støjende adfærd, ødelægger ejendommen eller på anden måde er til væsentlig gene for udlejer eller øvrige beboere.

 

Efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6 kan udlejer opsige lejeren, såfremt lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 153, jf. § 154, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens fraflytning er påkrævet.

 

Krav om forudgående påmindelse

Det er en forudsætning for opsigelse efter bestemmelsen, at tilsidesættelsen er betydelig, og at den er sket trods udlejerens påmindelse, jf. § 154, stk. 2. En overtrædelse af husordenen udgør således ikke i sig selv en opsigelsesgrund. Har lejeren ikke forudgående fået en påmindelse og dermed mulighed for at rette ind, kan opsigelse som udgangspunkt ikke ske.

 

Loven stiller ikke nærmere krav til, hvordan påmindelsen gives, men det forventes, at den uacceptable adfærd beskrives klart, så der ikke efterlades tvivl hos lejeren, om hvilken adfærd der ønskes bragt til ophør. Det er ikke nødvendigt at henvise til bestemmelser i loven.

 

Påmindelsen giver lejeren mulighed for at ændre adfærd, som vedkommende måske ikke har været klar over, var generende, og samtidig giver det udlejer bedre grundlag for eventuelle senere retslige skridt.

 

Fortsætter husordensovertrædelserne efter en eller flere påmindelser, kan sagen indbringes for huslejenævnet, som kan meddele lejeren en advarsel eller gøre lejeforholdet betinget.

 

Grovere tilfælde

I grovere tilfælde af tilsidesættelse af god skik og orden er der ikke krav om forudgående påmindelse, før udlejeren kan ophæve lejeaftalen efter § 182, stk. 1, nr. 7, hvis forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.

 

Formkrav og procedure

Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om:

• opsigelsesgrunden,
• lejerens adgang til at gøre indsigelse,
• samt fristen herfor.

 

Lejeren skal fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Fastholder udlejer opsigelsen, skal der anlægges sag ved boligretten senest 6 uger efter udløbet af indsigelsesfristen. Boligretten tager herefter stilling til, om opsigelsen er berettiget.

 

Opsigelse efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 6 forudsætter, at lejeren har tilsidesat god skik og orden betydeligt trods udlejers påmindelse. Sagerne kræver en konkret og grundig vurdering, og fejl i advarsler, dokumentation eller formkrav kan medføre, at opsigelsen tilsidesættes. Det anbefales derfor at søge juridisk rådgivning, inden opsigelsen iværksættes.

 

Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Hvis du ønsker yderligere rådgivning i forbindelse med opsigelsen af din lejer, er du velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma. Kontakt os på mail: kontakt@advokatkromann.dk eller tlf. 8618 1102.

 

Du kan læse flere af mine brevkasseindlæg om lejeret og mange andre emner på min hjemmeside: https://www.advokatkromann.dk/brevkassen/

 

Med venlig hilsen

 

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk