Spørgsmål:
Kan min udlejer tvinge mig til at flytte?
Kære Monica
Min kæreste og jeg bor til leje i et mindre hus i Aarhus. Ejeren af huset er et ældre ægtepar, som tidligere boede i huset, men nu bor uden for byen. Alt er egentlig gået fint mellem os og udlejer, indtil jeg i sidste måned ikke fik betalt huslejen i rette tid.
Jeg ringede til dem for at undskylde, da det selvfølgelig ikke er i orden og for at fortælle, at jeg ville overføre lejen hurtigst muligt. De var meget forstående og samtalen slutter på en gode måde.
Dagen efter ringer min udlejer mig op og siger, at de endnu ikke har modtaget lejen – og at hvis jeg ikke betaler med det samme, må vi ikke blive boende.
Kan min udlejer godt forlange det?
Med venlig hilsen
Peter
Svar:
Kære Peter
Tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.
Lejeloven er opbygget, så den i langt de fleste tilfælde beskytter lejer frem for udlejer. Der er derfor ganske få måder, hvorpå udlejer kan tvinge sin lejer til at fraflytte lejemålet.
Udlejer har for det første mulighed for at opsige sin lejer, hvis udlejer selv skal bruge det udlejede. Opsigelsesvarsel og krav til udlejer afhænger her af hvilken type lejemål der er tale om. Ved ejerboliger eller andelslejligheder, er der opsigelsesvarsel på 1 år. Desuden kræves, at udlejer ejede boligen, på det tidpunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, og at udlejer ikke har andre boliger. Der er kortere opsigelsesvarsel, såfremt det udlejede er en del hus med to beboelseslejligheder, hvor udlejer selv bor i den anden, eller hvis det udlejede er et værelse i udlejers bolig.
Det betyder altså, at så længe din udlejer, ikke har planer om at flytte tilbage, kan de ikke gøre brug af denne opsigelsesmåde.
En udlejer har også mulighed for at ophæve lejeaftalen. En ophævelse har den virkning, at lejer skal fraflytte øjeblikkeligt. Ophævelse kræver, at du som lejer har misligholdt dine forpligtelser groft. Det kan fx være hvis:
- Du overlader lejemålet til andre der ikke er en del af husstanden
- Du ikke selv bor i lejemålet
- Du bruger lejemålet til andet, end hvad der er aftalt
- Du har tilsidesat god skik og orden
- Du ikke giver udlejer adgang til lejemålet, hvor udlejer ifølge loven har ret til det.
- Du ikke betaler husleje
Udlejer skal fremsende en indsigelse eller påkrav til dig inden udlejer kan benytte sig at ophævelsesadgangen.
Ved for sen betaling af leje, kan udlejer tidligst efter 3 hverdage give lejer et skriftligt påkrav om manglende betaling. Påkravet skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales senest 14 dage efter påkravet er kommet frem. Når fristen er udløbet, og lejeren fortsat ikke har betalt det skyldige beløb, kan udlejeren hæve lejeaftalen. Der er ikke fastsat nærmere regler for selve ophævelsesprocessen, men udlejeren bør dog klart tilkendegive, at udlejeren hæver lejeaftalen. Det er af bevismæssige grunde hensigtsmæssigt, at en ophævelse af lejeaftalen afgives skriftligt
Udlejer kan i den forbindelse kræve gebyr for det fremsendte påkrav. Gebyret må på nuværende tidspunkt maksimalt være 287 kr. Beløbet reguleres årligt.
Din udlejers mundtlige varsel opfylder derfor ikke kravene til påkrav i forbindelse med manglende betaling af husleje, så din udlejer kan ikke hæve lejeaftalen og kræve, at du flytter på nuværende tidspunkt.
Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Såfremt du har yderligere spørgsmål eller behov for vejledning, er du naturligvis altid velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma for yderligere rådgivning.
Du kan læse flere brevkasseindlæg om juridiske problemstillinger på min hjemmeside:
www.advokatkromann.dk/brevkasse.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
mk@advokatkromann.dk
