Spørgsmål:
Må jeg udstykke min grund?
Kære Monica Kromann,
Jeg ejer en mindre bolig på en relativ stor grund i den centrale del af Aarhus.
Selve huset - en bungalow bygget i 1930’erne - på 70 m2, medens grunden er på 890 m2. Er det korrekt forstået, at dobbeltudstykning til to byggegrunde ikke er muligt?
Som alternativ hertil overvejer jeg at opføre et 2-familiehus med to selvstændige ejerlejligheder. Efter opførelsen overvejer jeg følgende muligheder:
-
Salg af begge enheder, eller
-
Salg af en enhed og beboelse af den anden.
Jeg foretrækker mulighed nr. 1, men jeg er dog usikker på, hvordan en evt. fortjeneste ved salg af begge enheder vil blive beskattet?
Jeg håber, at du kan hjælpe!
På forhånd tak.
Med venlig hilsen
Husejeren
Svar:
Kære Husejer,
Tak for din henvendelse og dine spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Det er korrekt, at der som udgangspunkt ikke kan ske udstykning af grunde, såfremt arealet er mindre end 1400 m2. Dette følger af udstykningslovgivningens regler, hvorefter en villagrund som udgangspunkt ikke kan udgøre mindre end 700 m2.
Reglerne om afståelse af fast ejendom og en eventuelt opnået avance – eller realiseret tab – herved findes i ejendomsavancebeskatningsloven. Det følger af loven, at en eventuel fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt er skattepligtig. Efter den såkaldte parcelhusregel gælder der dog en væsentlig undtagelse hertil for så vidt angår en- og tofamiliehuse og lejligheder, der har tjent som bolig for ejeren eller dennes hustand i hele eller dele af den periode, ejeren har ejet ejendommen samt sommerhuse, der har været benyttet til privat formål. En avance ved afståelse af sådanne ejendomme er som udgangspunkt skattefri, og skattefriheden omfatter i så fald hele ejendommen. Det er en betingelse for skattefriheden, at:
-
ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m²,
-
der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse, eller
-
udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse
Idet grundarealet er på 890 m2, er betingelsen i nr. 1 opfyldt, og jeg skal undlade at komme nærmere ind på de øvrige betingelser.
Der er ikke krav til beboelsesperiodens udstrækning forud for afståelsen. Men ejeren eller dennes hustand skal dog reelt have beboet ejendommen, og der må således ikke blot være tale om proforma indflytning. Det er eksempelvis ikke tilstrækkeligt blot at tilmelde sin folkeregisteradresse og/eller kun have opholdt sig kortvarigt i ejendommen.
Parcelhusreglen gælder som beskrevet ovenfor en- såvel som tofamiliehuse. Der er derfor som udgangspunkt mulighed for skattefrit salg af tofamiliehuse, uagtet ejeren alene har beboet den ene lejlighed. Dette gælder dog ikke i det omfang, at de enkelte enheder er selvstændigt matrikuleret. Der vil i så fald være tale om to selvstændige ejendomme/lejligheder, og skattefriheden vil alene gælde den af de ejendomme, som har været beboet af ejeren forud for afståelsen, medens en avance ved afståelse af den anden enhed vil være skattepligtig. Dette gælder uanset, at ejeren måtte have beboet hele ejendommen forud for matrikuleringen.
Jeg håber, at ovenstående har besvaret dine spørgsmål, og jeg ønsker dig held og lykke i det videre forløb.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
