Spørgsmål:
Farvel til sommerhuset
Kære Monica Kromann
Jeg er medejer af et sommerhus sammen med 2 familiemedlemmer og min ekskone. I forbindelse med samejet oprettede vi desværre ikke en samejeoverenskomst eller nogen form for vedtægter. Grundet forskellige omstændigheder ønsker jeg nu at komme ud af fællesskabet og investere pengene til anden side. Mine børn ønsker heller ikke at overtage min andel.
Vi er ikke enige om husets salgspris - på trods af to uvildige mæglervurderinger. Mit spørgsmål er derfor, om de øvrige 3 medejere kan købe min andel – og i så fald bestemme prisen?
Hvordan står jeg i øvrigt rent juridisk, hvis vi ikke kan blive enige om en pris, da jeg ikke ønsker at blive uvenner med min familie?
Jeg håber, at du kan give mig nogle gode råd.
Med venlig hilsen
Sommerhusejeren
Svar:
Kære Sommerhusejer
Mange tak for din henvendelse og dine spørgsmål, som jeg vil besvare i det følgende.
Når man ejer et aktiv sammen, taler man juridisk set om ”et sameje”. Det er uden betydning, hvilken relation ejerne i et sameje har til hinanden, men ofte ses samejer mellem ægtefæller, samlevende, søskende eller på anden vis nærtstående.
Det er vigtigt i forbindelse med etableringen af et sameje, uanset om det sker som led i en frivillig beslutning om at erhverve et aktiv sammen eller mere ufrivilligt f.eks. i forbindelse med arv, at overveje og drøfte vilkårene for samejet. Vilkårene vil f.eks. være, hvordan de løbende udgifter betales, vedligeholdelse, investeringer og hvad der skal ske med samejet, hvis en eller flere af de involverede ønsker at sælge sin anpart, eller vedkommende afgår ved døden, herunder om de øvrige anpartshavere skal have forkøbsret, og hvorledes prisen for den enkelte anpart fastsættes.
Når man er nået til enighed om vilkårene, kan det anbefales, at der udarbejdes en skriftlig samejeoverenskomst, der sikrer det relevante bevis for, hvad der er aftalt. Jeg vil anbefale, at man får hjælp til at udarbejde samejeoverenskomsten af en advokat, således aftalens bestemmelser har virkning efter hensigten. Herudover kan en advokat sørge for, at samejeoverenskomsten tinglyses servitutstiftende, hvis der er tale om et sameje om fast ejendom. Tinglysningen sikrer alene, at omverdenen får kendskab til det ejermæssige fællesskab.
Der gælder ingen lovregler for, hvorvidt du er berettiget til at sælge din ideelle anpart til tredjemand. Har man ikke indgået en samejeoverenskomst, er udgangspunktet, at den enkelte samejer frit kan disponere over sin anpart af ejendommen i retlig henseende. Derfor kan du som udgangspunkt frit sælge eller pantsætte din anpart af ejendommen. Det har dog tidligere været drøftet i den juridiske teori, om der er en fri råderet i det tilfælde, hvor samejerne af et sommerhus bruger det personligt, da der således kan opstå situationer, hvor samejet bliver kompliceret af, at råderetten skal deles med tredjemand.
Skal din anpart af sommerhuset overdrages til de øvrige medejere, skal I naturligvis blive enige om en købesum. Som udgangspunkt vil købesummen udgøre værdien af ejendommen i handel og vandel. Det er derfor altid en god idé at få én eller flere uvildige ejendomsmæglere til at vurdere ejendommens værdi og eventuelt fastsætte en gennemsnitpris ud fra vurderingerne.
Såfremt man ikke kan blive enige om opløsning af samejet, kan man indbringe sagen for retten, som kan opløse samejet. Er der tale om et enkelt aktiv, herunder f.eks. en fast ejendom, er det fogedretten, der er kompetent, og det kan i yderste konsekvens ende med en såkaldt frivillig auktion over aktivet. Ved en frivillig auktion indrykkes der en annonce og eventuelle interesserede købere opfordres til at byde på aktivet, ligesom man kender det fra en tvangsauktion.
Jeg håber, at ovenstående har besvaret dine spørgsmål – og du ønskes held og lykke i det videre forløb.
Med venlig hilsen
Monica Kromann
Advokat (H)
