Udlejer vil tilbageholde mit depositum - skal jeg acceptere det?

Svar:

Kære Mille

Mange tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.

Når man som lejer fraflytter et lejemål, opstår der ofte tvister om, hvem der skal betale for istandsættelse, og om udlejeren har ret til at tilbageholde depositummet. Det kan være en uoverskuelig situation, især hvis din udlejer sender en stor regning for istandsættelse af lejemålet ved fraflytning, og samtidig truer med at tilbageholde dit depositum som sikkerhed for betaling af disse udgifter. Det er derfor vigtigt at kende de gældende regler i lejeloven og indholdet af lejekontrakten.

Ifølge lejeloven har udlejeren som udgangspunkt ansvaret for vedligeholdelse og istandsættelse af lejemålet, medmindre andet er klart aftalt i kontrakten. Almindeligt er det dog, især ved brug af standardkontrakter som typeformular A10, at lejeren har ansvaret for den indvendige vedligeholdelse, som i henhold til lejeloven, er defineret som vedligeholdelse af lejligheden med hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. I disse kontrakter kan ordet ”normalistandsættelse” fremkomme, og det indebærer, at boligen skal tilbageleveres i samme stand som ved indflytning, men med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde. Som lejer skal lejemålet således afleveres i god stand og ren, men uden at bringe lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen.

For at en udlejer kan kræve betaling for istandsættelse, skal vedkommende have overholdt visse formelle krav. Udlejeren har 2 uger fra det tidspunkt, hvor vedkommende er blevet bekendt med lejers fraflytning, til at foretage et fraflytningssyn af lejemålet. Dette tidspunkt vil typisk være, når lejeren afleverer nøglerne, og lejemålet er ryddet, og lejeren dermed ikke længere kan disponere over lejemålet. Som lejer skal man have modtaget en skriftlig indkaldelse til synet med mindst 1 uges varsel. Overholdes disse krav ikke, kan udlejeren miste retten til at gøre sine krav gældende over for lejeren.

Fraflytningsrapporten bør være klar og på en utvetydig måde give lejeren en forståelse af, hvilke istandsættelseskrav udlejeren påtænker at rejse krav om, herunder arten af arbejder og hvor i det lejede de pågældende arbejder skal udføres. Udlejer kan således ikke nøjes med at angive, at der er mangler som følge af hhv. manglende udførelse af vedligeholdelse eller lejemålet fremtræder misligholdt, og at en udbedring heraf sker på lejerens regning.

Misligholdelsesbegrebet indebærer, at det lejede er forringet eller skadet som følge af fejlagtig vedligeholdelse, fejlagtig brug eller skadefremkaldende og uforsvarlig adfærd. For at udlejer kan gøre et krav om afhjælpning af misligholdelse gældende, er det en betingelse, at skaden på det lejede er forvoldt af lejeren enten forsætligt eller ved uagtsomhed. Misligholdelse skal dermed adskilles fra almindeligt slid og ælde, som er en forventelig følge af lejerens normale brug af lejemålet.

Hvad angår depositummet, har udlejeren ret til at tilbageholde hele eller dele af dette beløb, hvis der foreligger berettigede krav på istandsættelse eller skader i forbindelse med fraflytningen. Det er dog vigtigt, at tilbageholdelsen er sagligt begrundet og dokumenteret, og at det beløb, der tilbageholdes, kun dækker udgifter, som lejeren lovligt kan pålægges af betale som følge af enten misligholdelse eller mangler som følge af hhv. manglende udførelse af vedligeholdelse. Udlejeren må således ikke tilbageholde depositummet for almindelig slitage eller vedligeholdelse, der er udlejers ansvar.

Sager om istandsættelse og tilbageholdelse af depositum er ofte komplekse og afhænger af mange konkrete forhold – herunder lejekontraktens indhold, dokumentationens kvalitet og forskellen mellem misligholdelse og almindelig slitage. Mange lejere risikerer at betale for krav, de ikke er forpligtede til, simpelthen fordi de ikke kender deres rettigheder – eller fordi udlejer fremsætter krav uden tilstrækkelig dokumentation.

Derfor er det ofte en rigtig god investering at få professionel juridisk rådgivning i tide. En advokat kan hjælpe dig med at gennemgå lejekontrakten og udlejers dokumentation, vurdere om kravene er lovlige, forhandle med udlejeren på dine vegne – og om nødvendigt føre sagen videre til Huslejenævnet eller domstolene.

Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Hvis du ønsker yderligere rådgivning eller bistand i forbindelse med din fraflytning, er du velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma.

Du kan læse flere brevkasseindlæg om lejeret og mange andre emner på min hjemmeside: www.advokatkromann.dk/brevkasse

Med venlig hilsen

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkroman.dk