Skimmelsvamp i lejemål: Hvad er min retsstilling som lejer?

Svar:

Kære Asger

Mange tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.

Hvad dækker ”indvendig vedligeholdelse” over?

Udgangspunktet er, at udlejeren skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, både udvendigt og indvendigt. Som regel fremgår det dog af lejekontrakten, at lejer er forsvarlig for indvendig vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er snævert defineret som hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve.

Al anden vedligeholdelse – også inde i lejemålet, f.eks. bygningsdele, installationer, inventar som tilhører udlejer - hører under den udvendige vedligeholdelse og påhviler som udgangspunkt udlejer. Vedligeholdelse skal udføres så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og lejemålets karakter.

Er skimmelsvamp en ”mangel” i lejeretlig forstand?

En mangel foreligger, hvis boligen ikke er i den stand, du kan kræve efter aftalen – også når forholdet opstår under lejeperioden. Der kan ikke kræves skyld hos udlejer, men forholdet skal ligge i udlejers vedligeholdelses- og risikoområde.

Mangelsbedømmelsen er objektiv, hvor efterfølgende mangler forudsætter, at forholdet skyldes udlejers forhold eller beror på forhold, som udlejer bærer risikoen for. Skyldes skimmelsvamp derimod lejers culpøse adfærd, herunder f.eks. konsekvent manglende opvarmning/udluftning (trods almindelige påbud), foreligger der normalvis ikke en mangel. 

Oprindelig kontra efterfølgende mangel

Er skimmelsvamp til stede ved indflytning, er det en oprindelig mangel, der som udgangspunkt skal påtales inden for 2-ugers fristen for at kunne anvende mangelsbeføjelserne. Opstår skimmelsvampen senere, foreligger der en efterfølgende mangel, hvis årsagen hertil skyldes udlejers forhold.

Påkrav og udbedring

Som lejer er det afgørende, at man gør udlejer opmærksom på forholdet og kræver en undersøgelse eller udbedring.

Udlejer skal sørge for at udbedre mangler straks, da en undladelse heraf kan have konsekvenser i form af lejers mulighed for udbedring eller forholdsmæssigt afslag i huslejen.

Såfremt udlejer er blevet gjort opmærksom på skimmelsvampen, er det vigtigt, at man som lejer giver udlejer adgang. Ifølge lejeloven har udlejer ret til at få adgang for at kunne foretage en besigtigelse af lejemålet og foretage nødvendige arbejder.

Hvad kan lejer kræve ved en mangel?

Lejer kan kræve udbedring og et forholdsmæssigt afslag i lejen svarende til brugsværdiforringelsen, indtil forholdet er bragt i orden.

En lejer kan få udbedret skimmelsvampen for udlejers regning efter lejelovens § 95, stk. 1. Typisk inddrages kommunen på lejers initiativ via Teknik- og Miljøafdelingen, som sender sagkyndige til besigtigelse og laver rapport. Udlejer skal informeres og inviteres til besigtigelsen, da kommunen ikke altid orienterer udlejer selv. Hvis kommunen vurderer, at lejemålet er ubeboeligt, kan de forbyde beboelse og igangsætte genhusning. Ved mindre alvorlige tilfælde får udlejer en frist til at udarbejde en plan for udbedring.

Lejer kan desuden få et forholdsmæssigt afslag i huslejen, hvis skimmelsvampen har nedsat boligens værdi. Afslaget afhænger af skadeomfanget, sundhedsfare og hvor stor en del af boligen, der er ramt. Afslaget gælder kun for den periode, hvor udlejer kendte til problemet uden at handle.

Reglerne om skimmelsvamp i lejemål kan virke enkle, men i praksis er det ofte kompliceret at vurdere, hvilke rettigheder og muligheder man som lejer faktisk har. Derfor anbefales det at søge rådgivning hos en advokat med erfaring på området.

Jeg håber, at ovenstående besvarede dit spørgsmål. Såfremt du ønsker yderligere rådgivning eller hjælp i forbindelse med skimmelsvampssagen eller en anden sag, er du velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma. Kontakt os på mail: kontakt@advokatkromann.dk eller tlf. 8618 1102.

Du kan læse flere brevkasseindlæg om lejeretlige problemstillinger på min hjemmeside: www.advokatkromann.dk/brevkassen/.

Med venlig hilsen

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk