Jeg har opdaget fejl ved den ejerlejlighed, jeg har købt for nyligt – hvad gør jeg?

Svar:

Kære Martin

 

Mange tak for dit spørgsmål til min juridiske brevkasse, som jeg vil besvare i det følgende.

 

Fejl og mangler

Som køber er du i en række tilfælde beskyttet mod fejl og mangler ved fast ejendom. Hvis der viser sig forhold, som forringer boligen mere, end du med rimelighed kunne forvente, kan du have ret til økonomisk kompensation i form af erstatning eller forholdsmæssigt afslag. I særlige tilfælde har du ret til at hæve købet og få købesummen tilbage. Sælgerens mangelsansvar kan som udgangspunkt gøres gældende i indtil 10 år fra overtagelsesdagen.

 

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at lovgivningen ikke beskytter køber mod alle fejl og mangler. Beskyttelsen omfatter ikke forhold, som du eller din advokat kendte til ved aftalens indgåelse, og som I ikke tog forbehold for. Beskyttelsen gælder heller ikke almindeligt slid, forhold du burde have set ved besigtigelsen, eller krav der ikke fremsættes rettidigt.

 

Når man vurderer, om der foreligger en mangel, er det afgørende at skelne mellem mindre mangler og væsentlige mangler. Det beror altid på en konkret vurdering i den enkelte sag. Mange små mangler kan tilsammen udgøre en væsentlig mangel, hvis de samlet set forringer boligen i et omfang, der ikke er acceptabelt. En væsentlig mangel er typisk en mangel, der påvirker ejendommens funktion, lovlighed eller værdi. Alene de væsentlige mangler kan begrunde et krav mod sælgeren.

 

Hvis der ikke er et erstatningsgrundlag, kan du som køber have krav på et forholdsmæssigt afslag, hvis du kan dokumentere, at prisen ville have været lavere, hvis manglen havde været kendt ved handlen. Her er det altså manglens betydning for markedsprisen – ikke sælgers skyld – der er afgørende.

 

Erstatning

For at du kan kræve erstatning, skal sælger have handlet ansvarspådragende. Det betyder, at sælger enten:

• kendte til manglen og undlod at oplyse om den,
• burde have kendt til manglen, eller
• har afgivet garantier, som viser sig ikke at holde.

 

Sælger har en loyal oplysningspligt, som indebærer, at sælger skal oplyse om forhold, der kan have betydning for din beslutning om at købe. Hvis sælger har tilbageholdt oplysninger eller givet urigtige oplysninger, kan sælger blive erstatningsansvarlig.

 

Hvis der er et erstatningsgrundlag, f.eks. fordi sælger kendte til manglen og undlod at oplyse om den, kan du kræve erstatning for det tab, som udbedringen påfører dig og det øvrige økonomiske tab, manglen medfører.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det er dig som køber, der skal bevise, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og at sælger kendte til manglen. Derudover skal manglen overstige en vis bagatelgrænse.

 

Jeg skal i øvrigt oplyse om, at du kan være afskåret fra at kræve erstatning af sælgeren, hvis der ved købet er gjort brug af huseftersynsordningen, hvorefter sælgeren kan fraskrive sig sit 10-årige mangelsansvar mod at fremlægge tilstands- og elrapport, samt tilbyde at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring. Der er imidlertid undtagelser til denne ansvarsfrihed, hvilke jeg dog ikke vil berøre nærmere her.

 

Forholdsmæssigt afslag

Hvis sælger ikke har handlet ansvarspådragende, kan der i stedet være mulighed for et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

 

Et forholdsmæssigt afslag kræver ikke, at sælger kendte til manglen. Det eneste krav er, at ejendommen lider af en betydelig mangel ved købet. Prisen skal have været lavere, hvis manglen havde været kendt ved handlen.

 

Afslaget beregnes som udgangspunkt ud fra, hvad det ville koste at udbedre manglen på tidspunktet for købet. Det skyldes, at afslaget skal afspejle den pris, man ville have aftalt, hvis manglen havde været kendt fra starten.

 

Reglerne om fejl og mangler kan virke simple på overfladen, men i praksis er det ofte langt mere kompliceret at finde ud af, hvad man egentlig har krav på. Derfor er det min anbefaling at få en advokat med erfaring inden for området til at kigge på sagen, idet det kan spare dig både tid, penge og frustrationer.

 

Såfremt du ønsker bistand til en gennemgang af købsaftalen og rådgivning igennem forløbet, er du velkommen til at kontakte KROMANN advokatfirma, som har stor erfaring med behandling af sager om fejl og mangler ved fast ejendom. Vi kan kontaktes på telefonnummer: 86 18 11 02 eller på mail: kontakt@advokatkromann.dk.

 

Du kan læse flere af mine brevkasseindlæg om køb og salg af fast ejendom og mange andre emner på min hjemmeside:

https://www.advokatkromann.dk/brevkassen/

 

Med venlig hilsen

 

Monica Kromann

Advokat (H)

mk@advokatkromann.dk